서울 최대 규모의 뉴타운을 꿈꿨던 성북구 장위13구역이 20년째 멈춰 선 채 과거의 풍경에 갇혀 있다. 인접한 구역들이 고층 아파트 단지로 변모하며 북서울꿈의숲 주변의 스카이라인을 바꾸는 동안, 이곳은 재개발 구역 지정과 해제라는 정책의 소용돌이 속에서 낙후의 길을 걸어왔다. 최근 서울시의 신속통합기획 대상지로 다시 이름을 올리며 변화의 전기를 맞았지만, 수차례 희망 고문을 겪어온 주민들의 표정에는 기대보다 깊은 피로감이 서려 있다.장위13구역의 시간은 2006년 재정비촉진지구 지정 당시에서 멈춘 듯하다. 가파른 언덕길을 따라 들어선 낡은 빌라와 단독주택들은 금방이라도 무너질 듯 위태로운 모습이다. 주민들은 재개발 기대감에 노후한 주택 보수를 미뤄왔으나, 사업이 지연되면서 누수와 파손을 방치한 채 열악한 환경에서 생활하고 있다. 정비사업의 방향이 결정되지 못한 채 표류하는 동안 주거 환경 개선의 기회비용은 온전히 거주자들의 몫으로 남았다.통계로 본 지역의 노후도는 심각한 수준을 넘어섰다. 건축물 10동 중 7동 이상이 준공된 지 30년을 훌쩍 넘겼으며, 일부 구역은 노후 건축물 비율이 75%에 육박한다. 과거 서울시가 뉴타운 출구전략의 일환으로 도시재생 사업에 거액을 투입하기도 했으나, 골목 정비나 공공시설 확충만으로는 근본적인 주거 질 개선에 한계가 있었다. 결국 10년 만에 다시 대규모 철거 재개발로 선회하면서 정책적 혼선이 지역의 노후화를 가속화했다는 비판이 나온다.지리적 여건 또한 주민들의 삶을 옥죄고 있다. 마을버스가 지나는 주요 도로는 경사도가 20%를 상회하는 가파른 오르막길로, 보행 약자들에게는 거대한 장벽과 같다. 낡은 창문에는 파손을 막기 위한 테이프가 흉물스럽게 붙어 있고, 도로 곳곳의 균열은 보행 안전을 위협한다. 개발 행위가 제한된 구역 내에서 주민들은 기본적인 수선조차 포기한 채 위태로운 일상을 이어가고 있다.주민 구성의 고령화는 이 문제를 더욱 복잡하게 만든다. 장위13구역이 포함된 지역의 평균 연령은 서울시 전체 평균보다 높으며, 거주자 상당수가 70세 이상의 노인들이다. 가파른 언덕길을 오르내리며 땀을 훔치는 노인들에게 재개발은 주거 개선의 희망인 동시에, 평생 살아온 터전을 잃을지도 모른다는 불안의 대상이기도 하다. 정책이 공전하는 사이 동네는 늙어갔고, 주민들의 이동권과 건강권은 사각지대에 놓였다.전문가들은 장위13구역의 사례가 정비사업 정책의 정교한 설계가 얼마나 중요한지를 보여준다고 입을 모은다. 구역 지정 단계부터 사업성과 도시계획을 면밀히 검토하지 않으면 정책 변화의 공백기에 주거 환경이 급격히 무너질 수 있기 때문이다. 재개발과 도시재생 사이에서 갈팡질팡하는 사이 발생한 주거 환경의 낙후를 어떻게 수습할지에 대한 세밀한 관리 대책이 신속통합기획 추진 과정에서 반드시 병행되어야 한다.